Pe un teren de 6 ari (600 mp) în Moldova, cu un POT de 30% și CUT de 0,9, poți construi o amprentă de 180 mp la sol și o suprafață totală de 540 mp pe toate etajele. Dar aceste cifre variază de la zonă la zonă. Tot ce contează se găsește în Certificatul de Urbanism, nu în estimări.
Ce sunt POT și CUT și de ce contează
Înainte de orice proiect, primăria stabilește doi indicatori urbanistici care limitează ce poți construi pe terenul tău. Nu sunt negociabili și nu depind de preferințele tale. Depind de zona în care se află terenul.
POT (Procentul de Ocupare a Terenului) stabilește câtă suprafață din teren poate fi acoperită de construcție la nivelul solului. Un POT de 30% pe un teren de 600 mp înseamnă că amprenta maximă a casei tale la sol este 180 mp. Restul de 420 mp rămân liberi: curte, grădină, alei, parcare.
CUT (Coeficientul de Utilizare a Terenului) stabilește suprafața totală construită pe toate etajele. Un CUT de 0,9 pe același teren de 600 mp înseamnă că suma tuturor nivelurilor nu poate depăși 540 mp. Pe două etaje cu amprentă de 180 mp obții exact 360 mp, ceea ce se încadrează.
Calcul practic pentru terenuri de 4, 6, 8 și 10 ari
Valorile din tabelul de mai jos sunt orientative, calculate cu POT 30% și CUT 0,9, parametri tipici pentru zone rezidențiale în localitățile din Moldova. Valorile reale se verifică în Certificatul de Urbanism.
| Suprafața terenului | Amprentă maximă (POT 30%) | Suprafață totală (CUT 0,9) | Exemplu P+1 |
|---|---|---|---|
| 4 ari (400 mp) | 120 mp | 360 mp | 2 × 120 mp = 240 mp |
| 6 ari (600 mp) | 180 mp | 540 mp | 2 × 180 mp = 360 mp |
| 8 ari (800 mp) | 240 mp | 720 mp | 2 × 240 mp = 480 mp |
| 10 ari (1.000 mp) | 300 mp | 900 mp | 2 × 300 mp = 600 mp |
Dacă zona ta are POT 40% și CUT 1,2, cifrele cresc semnificativ. Pe același teren de 6 ari: amprentă 240 mp, suprafață totală 720 mp. De aceea, Certificatul de Urbanism este primul document pe care trebuie să îl obții, înainte de orice proiect.
Regimul de înălțime: al treilea factor ignorat
POT și CUT nu sunt singurii indicatori care limitează construcția. Regimul de înălțime admis (P, P+1, P+2, P+M) stabilește câte etaje poți autoriza, independent de ce ar permite calculul CUT.
Când ajungi la faza de structură, UneltConstruct livrează cofrajele pentru fundație, planșee și stâlpi în toată Moldova.
Unde găsești POT și CUT pentru terenul tău în Moldova
Spre deosebire de România, unde PUG-urile sunt adesea disponibile online, în Moldova trebuie să te prezinți fizic sau să trimiți o solicitare scrisă. Există trei surse oficiale.
Întrebări frecvente
Pe un teren de 6 ari, ce suprafață locuibilă pot obține?
Cu POT 30% și P+1: aproximativ 360 mp suprafață construită, din care 290-310 mp suprafață utilă. Cu POT 40% și P+1: aproximativ 480 mp construiți, 380-400 mp utili. Valorile exacte depind de zona urbanistică.
POT și CUT sunt aceleași în toată Moldova?
Nu. Variază de la zonă la zonă și de la localitate la localitate. Centrul Chișinăului are alți parametri față de suburbii, care au alți parametri față de localitățile rurale. Singurul document valabil este Certificatul de Urbanism pentru adresa ta.
Pot construi pe teren agricol în Moldova?
Nu direct. Terenul agricol trebuie schimbat de destinație în teren pentru construcții (intravilan) printr-o procedură la primărie. Aceasta implică documentații, avize și aprobare în Consiliul Local. Durata variază de la câteva luni la peste un an.
Subsolul se include în calculul CUT?
Depinde de regulamentul local. În general, subsolul tehnic (înălțime sub 2,20 m, fără funcțiuni locuibile) nu se include. Subsolul locuibil se include. Verifică în Regulamentul Local de Urbanism sau întreabă la primărie.
Cum afectează suprafața terenului structura casei?
Pe terenuri mici (sub 4 ari), limitele de POT și retragerile față de vecini pot forța o amprentă mică și etaje suplimentare pentru a obține suprafața dorită. Aceasta implică structură din beton armat cu planșee pe mai multe niveluri, deci costuri de cofraj mai mari per m² față de o casă cu amprentă mare.